Stan deweloperski to pojęcie, z którym spotkał się chyba każdy, a na pewno inwestor kupujący mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym. Informuje ono o stopniu wykończenia danego budynku. Jednak jego definicja różnić się może np. w zależności od firmy. Zatem co warto na ten temat wiedzieć? Czym cechuje się dom w stanie deweloperskim? Czym różni się stan deweloperski od stanu pod klucz czy stanu surowego zamkniętego?

Stan deweloperski – czym jest?

Okazuje się, że nie ma jednej definicji stanu deweloperskiego. Przyjmuje się jednak, że jest to stan wykończenia domu odbieranego przez nabywcę od dewelopera. W praktyce poszczególne elementy wykończenia zależą od zapisów umowy sprzedaży podpisanej wcześniej. Standardowo zakłada się, że w stanie deweloperskim dom powinien być ocieplony, mieć przyłączone media, wykonane tynki i wylewki podłogowe, wstawione drzwi zewnętrzne, zamontowane grzejniki i parapety. Dom powinien być gotowy do rozpoczęcia prac wykończeniowych. Zazwyczaj dom w stanie deweloperskim ma także wykonane ocieplenie dachu i elewacji, schody razem z balustradami czy drogę dojazdową.

Dom w stanie deweloperskim jest pojęciem umownym. Dlatego różni deweloperzy mogą przyjmować nieco inne standardy wykończenia domu. Dobrym rozwiązaniem jest więc szczegółowe określenie w podpisanej umowie stopnia oraz standardu wykończenia budynku. Należy także spisać listę zastosowanych technologii i materiałów.

Niekiedy firmy mają w swojej ofercie domy w kilku wariantach wykończenia do wyboru. Różnią się one między sobą standardem i kosztami. Czasem stosowane jest pojęcie stan deweloperski podwyższony. Zakłada ona wykonanie przez danego dewelopera pewnych prac dodatkowych np. białego montażu czy pomalowania ścian i sufitów białą farbą. Również i w tym przypadku panuje dowolność i sporo zależy od danej firmy. Warto więc zapoznać się z zakresem dodatkowych prac przed podpisaniem umowy. Stanu deweloperskiego nie należy przy tym utożsamiać z pojęciem stanu surowego czy wykończenia pod klucz.

Co zawiera dom w stanie deweloperskim?

Jeszcze przed podpisaniem umowy należy sprawdzić, co w przypadku danej inwestycji oznacza stan deweloperski. Na ogół obejmuje on takie prace  jak:

• wykonanie tynków wewnętrznych i zewnętrznych,
• wstawienie drzwi zewnętrznych,
• przygotowanie ścian do malowania,
• wstawienie okien i montaż parapetów – zewnętrznych oraz wewnętrznych,
• montaż grzejników,
• wykonanie wylewki podłogowej,
• wykonanie podbitki dachowej i ocieplenie dachu,
• wykonanie ogrodzenia,
• wykonanie schodów i balustrad,
• ocieplenie elewacji i poddasza,
• osadzenie rur spustowych,
• podłączenie i rozprowadzenie instalacji grzewczej, wentylacyjnej, wodno-kanalizacyjnej czy elektrycznej.

Niekiedy deweloper decyduje się na rozszerzenie stanu deweloperskiego. Obejmować to może wykonanie drogi dojazdowej, przygotowanie miejsc parkingowych przy posesji czy zagospodarowanie terenów zielonych wokół domu.

Tym samym stan deweloperski nie pozwala od razu wprowadzić się do budynki. To dopiero przygotowanie do dalszych prac wykończeniowych. Jednak zawsze na starcie trzeba uzgodnić detale, co o stanu deweloperskiego. Najważniejsze kwestie dotyczą:

• rodzaju tynku położonego na ścianach,
• klasy drzwi zewnętrznych,
• typu profili okiennych  i współczynnika przenikalności ciepła okien,
• rodzaju zamontowanych parapetów,
• typu zamontowanych grzejników itd.

Dom w stanie deweloperskim czy dom pod klucz?

Stan deweloperski i stan pod klucz to zupełnie dwa osobne pojęcia, jeśli mowa o stanie wykończenia budynku. Tymczasem wciąż wiele osób je ze sobą myli.

Stan pod klucz oznacza, że w domu wykonany został biały montaż, a także płytki czy terakota. Można więc już korzystać z łazienki czy kuchni. W przypadku stanu deweloperskiego nie ma o tym mowy. W stanie deweloperskim nie m tez podłóg, niekiedy parapetów i drzwi wewnętrznych z ościeżnicami. Ściany wykończone są jedynie tynkiem maszynowym. Trzeba je jeszcze wygipsować i wyszfliować, a potem pomalować lub położyć na nich płytki. Instalacje elektryczne nie są w stanie deweloperskim zakończone. Czasem brakuje gniazdek i oprawek. W stanie pod klucz są one obowiązkowe.

Oczywiście te dwa pojęcia nie mają żadnego pokrycia w prawie. Prawo budowlane nie posługuje się pojęciami stanu deweloperskiego i stanu pod klucz. Dlatego jest to kwestia ustaleń zawartych w danym przypadku z deweloperem.

Przyjmuje się, że budowa domu pod klucz jest około 20-30% droższa niż domu w stanie deweloperskim. Wynika to z większych nakładów pracy związanych z pracami wykończeniowymi, kosztów dodatkowych materiałów, drzwi wewnętrznych czy urządzeń sanitarnych. Czasem wykonywany jest dodatkowo projekt aranżacji wnętrz. Dom pod klucz to dobre rozwiązanie dla tych osób, którym zależy na szybkim wprowadzeniu się do nowego domu. To też sposób na zaoszczędzenie stresu związanego z samodzielnym wykańczaniem wnętrz czy zatrudnianiem ekip budowlanych.

Dom w stanie surowym zamkniętym a dom w stanie deweloperskim

Stan surowy zamknięty oznacza budynek z fundamentami, ścianami i dachem z pokryciem stałym lub czasowym. Dom ma wtedy już zamontowane drzwi i okna. Jak sama nazwa wskazuje, budynek można już w bezpieczny sposób zamknąć. Pojęcie stan surowy zamknięty stosowany jest zazwyczaj w przypadku domów jednorodzinnych i budynków użyteczności publicznej. Nie mówi się o nim w kontekście mieszkań, bo stan ten nie ma jeszcze rozprowadzonych podstawowych instalacji.

W zależności od budowy stan surowy zamknięty może się nieco od siebie różnić. Niektóre budynki mogą w chwili wstawiania drzwi i okien mieć już otynkowane ściany, ale nie jest to norma. Dużo zależy od inwestora i budżetu, a także od kierownika prac budowlanych.

Stan deweloperski to pojęcie znane wielu osobom. Jednak nie wszyscy wiedzą, co dokładnie oznacza. Zazwyczaj obejmuje tynki w środku i na zewnątrz, drzwi zewnętrzne, okna i parapety z dwóch stron, wylewkę podłogową, grzejniki i instalacje. Niekiedy ściany są już przygotowane do malowania. Oczywiście są też pewne wyjątki od tej reguły. Znaczenie mają tuta zapisy z umowy podpisanej z deweloperem. Zazwyczaj dodatkowo określa się jeszcze wykonanie prac związanych z wzniesieniem ogrodzenia, utwardzeniem drogi dojazdowej itd. Wtedy cena ulega zmianie.

Jak już wspomniano, czasem stosowane jest pojęcie rozbudowanego stanu deweloperskiego. Wtedy dom ma już pomalowane ściany i zamontowane są w nim urządzenia sanitarne. Dla nabywców oznacza to pewne plusy i minusy. Z jednej strony mają mniej prac do wykonania,  ale z drugiej nie mogą  nadzorować prac instalacyjnych i stworzyć wnętrza unikalnego, dostosowanego do swoich potrze. Dlatego jest to rozwiązanie dość rzadkie.

Stan deweloperski, stan pod klucz i stan surowy zamknięty to pojęcia, które powinny być doskonale znane wszystkim inwestorom, którzy mają w planach lub zakupili dom. Warto wiedzieć przede wszystkim, czym charakteryzuje się stan deweloperski, bo właśnie takie budynki kupowane są w Polsce najczęściej. Tymczasem wiele osób zapomina o tym, że nie jest to pojęcie regulowane prawem budowlanym.