Dom w stanie surowym zamkniętym – co to oznacza?

Stan surowy zamknięty jest jednym z etapów budowy domu. Zdecydowana większość inwestorów dąży do tego, aby doprowadzić do niego budynek w czasie jednego sezonu budowlanego. Wtedy można na spokojnie przetrwać zimę i poczekać do wiosny, aby kontynuować pracę.

Co w praktyce obejmuje stan surowy zamknięty i czym różni się od stanu surowego otwartego czy stanu deweloperskiego?

Stan surowy zamknięty - co zawiera

Pojęcie stanu surowego zamkniętego nie każdemu jest dobrze znane. Budowa domu składa się z kilku etapów. Pierwszym jest stan surowy otwarty.

Wtedy widać już pierwsze efekty prac. Budynek ma wymurowane ściany nośne, strop, komin, pokrycie dachowe czy schody wewnętrzne. Jest już pewien konkretny zarys domu, chociaż brakuje nadal w nim wielu elementów.

Kolejnym etapem jest właśnie stan surowy zamknięty. Taki budynek ma już dach, drzwi zewnętrzne, całą konstrukcję nośną i okna. Jest więc w odpowiedni sposób zabezpieczony przed czynnikami zewnętrznymi np. opadami atmosferycznymi. W środku trzeba jednak jeszcze wiele wykończyć.

W prawie budowlanym nie ma konkretnej definicji stanu surowego zamkniętego. Warto więc jeszcze przed podpisaniem umowy z daną firmą budowlaną określić zakres prac budowlanych. Każdy przedsiębiorca może to pojęcie rozumieć bowiem nieco inaczej i dobrze jest się na taką ewentualność zabezpieczyć.

Dlaczego warto w ciągu jednego sezonu doprowadzić budynek do stanu surowego zamkniętego? Wtedy nie trzeba go bowiem w specjalny sposób zabezpieczać przed mrozem i opadami śniegu. Można w ten sposób sporo zaoszczędzić.

Można uznać, że stan surowy zamknięty to ponad 50% wszystkich prac budowlanych. Ten etap zamykany jest na ogół w ciągu 3-4 miesięcy. Prawo budowlane nie określa definicji stanu surowo zamkniętego.

Trzeba więc porozumieć się w tej kwestii z daną firmą budowlaną, aby wiedzieć czego oczekiwać.

W praktyce stan surowy zamknięty obejmuje zazwyczaj ławy i ściany fundamentowe, strop nad parterem, ściany na parterze, ściany piętra, ściany działowe, pokrycie dachowe, więźbę dachową, drzwi zewnętrzne oraz okna. Budynek z zewnątrz wygląda na niemal skończony, chociaż nie ma jeszcze elewacji. W środku jest jednak nadal goły beton.

Trzeba więc wykonać kolejne prace, aby uzyskać stan deweloperski. Niektórzy zadać mogą pytanie - czy stan surowy zamknięty obejmuje także instalacje? Zazwyczaj na tym etapie nie są one jeszcze poprowadzone.

Jaki jest dalszy etap budowy?

Na pewno trzeba podjąć kilka podstawowych decyzji.

Duże znaczenie ma wybór odpowiedniego rodzaju ogrzewania i materiałów wykończeniowych. Jeśli w domu ma znaleźć się kominek lub system alarmowy - trzeba się na tym zastanowić już teraz. Dobrze jest też mniej więcej wiedzieć, jak docelowo mają wyglądać wnętrza.

Zacząć warto od rozprowadzenia instalacji wodnej i kanalizacyjnej. Jednocześnie rozprowadzać można przewody podtynkowe np. elektryczne. Gdy będą one już gotowe, pora na tynkowanie sufitu i ścian, a potem otworów drzwiowych i okiennych.

Ściany można wykończyć płytami gipsowo-kartonowymi.

Później jest czas na izolację podłóg np. z użyciem styropianu, wełny lub polistyrenu ekstrudowanego. W czasie układania drugiej warstwy płyt izolacyjnych, należy od razu rozprowadzić instalację centralnego ogrzewania. To czas na wyprowadzenie podejścia do grzejników.

Stan surowy zamknięty z czasem przechodzi w stan deweloperski. Co to tak naprawdę oznacza? Pojęcie to słyszał chyba każdy.

W końcu budynki do sprzedaży zazwyczaj są oddawane właśnie w stanie deweloperskim. W praktyce także i ten termin nie jest definiowany w przepisach budowlanych. Każdy deweloper może go rozumieć nieco inaczej.

Czym różni się stan surowy zamknięty od wspomnianego stanu deweloperskiego? Tak naprawdę żaden z tych etapów nie pozwala na wprowadzenie się do domu. Jednak stan deweloperski obejmuje już wiele prac wykonanych w środku budynku. Mowa tutaj o wykonaniu posadzek, montażu parapetów, przygotowaniu ścian i sufitów do malowania, montażu drzwi wejściowych, montażu grzejników czy podłączeniu i rozprowadzeniu poszczególnych instalacji.

Stan surowy zamknięty i stan deweloperski różni więc całkiem sporo elementów. Po stanie deweloperskim do wykonania są jeszcze prace wykończeniowe. Trzeba pomalować ściany i sufity, ułożyć panele i płytki ceramiczne, a także wstawić meble i sprzęty.

Stan surowy otwarty, a stan surowy zamknięty

Stan surowy zamknięty różni się od otwartego tym, że w otworach zewnętrznych znajdują się już okna i drzwi. Tych dwóch pojęć nie należy więc ze sobą mylić i używać ich zamiennie, zwłaszcza przy okazji negocjacji z deweloperem.

Nie istnieje książkowa definicja stanu surowego otwartego. Jednak w praktyce można na jego temat powiedzieć nieco więcej. Stan ten poprzedza wzniesienie stanu zerowego, a więc wykonanie budynku do poziomu zero.

Architekci i budowlańcy często wskazują, że stan zero to stan podłogi parteru. Jeśli na stanie zerowym powstają ściany, strop, dach i schody, przechodzi on w stan surowy otwarty. Nie dotyczy to domów parterowych bez stropu żelbetowego, które są przykryte jedynie więźbą dachową wykonaną z drewnianych więzarów.

W przybliżeniu stan surowy otwarty to około 1/3 kosztów budowy całego domu. Trzeba sobie z tego niestety zdawać sprawę.

W przypadku stanu surowego zamkniętego sprawa jest nieco prostsza. Surową i otwartą bryłę domu wystarczy bowiem zamknąć za pomocą okien i drzwi zewnętrznych. Mogą to być zamiast okien drzwi balkonowe i tarasowe. Co ciekawe, montażem tego typu elementów często zajmują się autoryzowane ekipy montażowe producentów, dlatego kwestia stanu surowego zamkniętego rzadko pojawia się w rozliczeniach finansowych różnego typu.

Na ogół nie jest więc kwestią sporów między inwestorem i deweloperem.

Podczas podpisywania umowy z firmą budowlaną, która zajmie się całością prac, trzeba zawsze ustalić w szczegółowy sposób, jakie roboty wchodzą w skład każdego etapu realizacji inwestycji. To niewątpliwie ułatwi odbiór prac, gdy przyjdzie na to czas. Pozwoli też na bezproblemowe rozliczenie finansowe.

Dobrze jest więc w czasie prowadzonych negocjacji posługiwać się powyższymi pojęciami, uwzględniając w umowach, co i kiedy ma być wykonane, a także z udziałem jakich materiałów. Przyda się na pewno dobrze przygotowany projekt architektoniczno-budowlany.

W Polsce budowa domu trwa na ogół 2-3 lata. Niektóre osoby wznoszą budynek do stanu surowego zamkniętego i robią przerwę, aby uzyskać środki na dalsze prace. Co ciekawe, w banku nie można uzyskać kredytu na dom w stanie surowym zamkniętym.

Ewentualnie zdecydować się można na kredyt gotówkowy. Banki wymagają bowiem oddania budynku do użytkowania. Dlatego warto na samym początku dobrze przemyśleć swoją sytuację finansową i zaplanować budowę domu z podziałem na każdy etap - stan zerowy, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty czy stan deweloperski.