Pozwolenie na budowę to podstawa formalna dla budowy domu. Bez tego nie można rozpocząć inwestycji. Wyjątkiem są obiekty, dla których wymagane jest tylko zgłoszenie prac budowlanych. Kto wydaje pozwolenie na budowę? Do jakiej instytucji trzeba się w tym przypadku zwrócić?

Zgłoszenie budowy czy pozwolenie na budowę domu?

Zgłoszenie budowy jest rozwiązaniem prostszym i szybszym niż uzyskanie pozwolenia na budowę domu. Jednak to właśnie druga opcja daje elastyczność, gdy zachodzą zmiany w projekcie.

Od jakiegoś czasu istnieje możliwość wyboru ścieżki postępowania. Dom wolnostojący może powstać na podstawie zgłoszenia budowy. Jest to formuła szybsza niż uzyskanie pozwolenia na budowę. Podczas zgłaszania budowy trzeba dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowanego i zaświadczenie projektanta z izby samorządu zawodowego, a także oświadczenie o prawie do dysponowania danym terenem. Nie ma też dużej liczby dokumentów dodatkowych (do 7). Nie trzeba np. dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej czy rolnej. Jeśli urząd w ciągu 30 dni zgłoszenia nie zakwestionuje, można rozpocząć budowę. Są na to 2 lata. Potem zgłoszenie traci ważność.

Zgłoszenie budowy nie zajmuje zbyt wiele czasu i wiąże się z niewielką liczbą formalności. Jednak zdaniem ekspertów tradycyjna ścieżka postępowania ma naprawdę sporo zalet. Zauważyć je można, gdy w trakcie budowy nastąpią znaczne zmiany w stosunku do pierwotnych planów. Wtedy – mając pozwolenie, trzeba uzyskać jedynie pozwolenie zastępcze. Z kolei, gdy budowa została zgłoszona, trzeba uzyskać nowe pozwolenie na budowę z  nowym projektem. Wynika z tego, że uzyskane na początku pełne pozwolenie na budowę, daje większą elastyczność działania.

Na uwadze trzeba mieć także oszczędność czasu. W teorii zgłoszenie budowy to proces szybszy i rzeczywiście zazwyczaj tak jest. Jednak, gdy inwestor nie popełni błędu i złoży poprawnie przygotowany komplet dokumentów, uzyskanie pozwolenia na budowę wcale nie musi zajmować dużo czasu. Wydawane jest ono często bardzo szybko. Może to zająć zaledwie 2 tygodnie więcej niż zgłoszenie budowy – tutaj obligatoryjnie czekać trzeba 30 dni.

Wspomniana uproszczona formuła dotyczy jednak tylko domów jednorodzinnych, ale nie domów w zabudowie szeregowej czy tzw. bliźniaków. Bez pozwolenia wybudować można także altanę, garaż, parterowy budynek gospodarczy, basen itd. Mowa tutaj o obiektach o powierzchni do 35 metrów kwadratowych (do 50 metrów kwadratowych w przypadku basenów). Pozwolenia nie wymaga poza tym rozbudowa, przebudowa czy nadbudowa wolnostojącego domu.

Niekiedy zgłoszenie budowy może zostać zakwestionowane przez urząd. Tak jest, gdy obszar oddziaływania nowego obiektu wykracza poza działkę, na której ma stanąć. Oczywiście pojęcie obszaru oddziaływania jest dość tajemnicze, enigmatyczne. Ostateczna decyzja należy do urzędnika, bo może wziąć on pod uwagę np. zacienienie posesji sąsiada. Sprzeciw wydawany jest także wówczas, gdy budowa narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania czy dotyczy obiektów objętych wymogiem uzyskania pozwolenia na budowę.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu?

Na starcie trzeba sprawdzić, czy wykonany został plan zagospodarowania terenu w miejscu, w którym znajduje się działka budowlana. Jeśli nie ma takiego planu, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Wniosek składa się w urzędzie miasta czy gminy – dołącza się d o niego mapę zasadniczą lu katastralną z zaznaczonym obszarem budowy.

Kolejny istotny krok to wykonanie pomiarów terenu przez geodetę. Potem sporządzana jest mapa do celów projektowych. Potrzebna jest poza tym dokumentacja o warunkach dostawy mediów. Uzyskać ją można w danym zakładzie energetycznym i wodno-kanalizacyjnym. Przygotowany trzeba mieć ponadto projekt budowlany domu. Można kupić gotowy lub zamówić dopasowany do swoich potrzeb. Musi być jednak kompletny, a więc zawierać część opisową, instalacyjną, architektoniczną, konstrukcyjną czy charakterystykę energetyczną.

Dopiero potem przychodzi czas na wypełnienie i złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu. Należy dołączyć do niego projekt budowlany w 4 egzemplarzach, zaświadczenie o uprawieniach architekta i oświadczenie o prawie do dysponowania daną nieruchomością. Czasem konieczne jest dodanie decyzji o warunkach zabudowy (gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego). W sytuacji, gdy część domu będzie użytkowana w celach innych niż mieszkaniowe, uiszcza się odpowiednią opłatę. Wniosek składa się w urzędzie miasta lub w urzędzie powiatowym. Czas oczekiwania na decyzję to 65 dni kalendarzowych.

Zezwolenie na budowę wysyłane jest pocztą. Jednak i tak trzeba się do urzędu zgłosić osobiście w celu odebrania planu budowy oraz ostemplowanego dziennika budowy. Takie pozwolenie jest ważne przez 3 lata. Jeśli w tym czasie budowa nie zostanie rozpoczęta, formalności należy przeprowadzić od nowa. W urzędzie zgłasza się też początek prac budowlanych – na siedem dni przed wpuszczeniem na działkę robotników. Potrzebne jest o tego oświadczenie kierownika budowy. Poinformować trzeba również o zakończeniu budowy.

Co grozi za postawienie domu bez pozwolenia na budowę?

Samowola budowlana to prowadzenie inwestycji budowlanej bez pozwolenia na budowę bądź bez zgłoszenia robót. W Polsce wciąż decyduje się na to wiele osób, chociaż konsekwencje są poważne. Dzieje się tak często np. w przypadku rozbudów domów jednorodzinnych  czy dobudowach garaży. Inwestor nie może rozpoczynać prac budowlanych przed uzyskaniem ostatecznej decyzji. Na tę starosta ma 65 dni kalendarzowych. Dodatkowo dokumentacja musi być kompletna i zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli mowa o wymogu zgłoszenia prac, tutaj jest 30 dni oczekiwania.

Za samowolę budowlaną grożą kary grzywny. Reguluje to prawo budowlane. Wcześniej istniała nawet możliwość pozbawienia wolności do lat dwóch. Przepisy zmieniła jednak nowelizacja prawa budowlanego z 19 września 2020 roku. Za samowolę grożą kary o charakterze administracyjnym i karnym. Można otrzymać nakaz rozbiórki danego obiektu. Jest to kara administracyjna i nie podlega ona przedawnieniu. Upływ lat nie anuluje tego nakazu. Tym samym może się on pojawić wiele lat po wybudowaniu obiektu. Z kolei grzywna sięgać może do 1 mln zł.

Jednak, gdy obiekt jest w trakcie budowy bez pozwolenia lub taka budowa została ukończona, jest szansa na wniesienie tzw. opłaty legalizacyjnej. Samo postępowanie tego typu jest drogie, a dodatkowo wymaga dostarczenia odpowiedniej dokumentacji. Opłata legalizacyjna uzależniona jest od rodzaju obiektu i innych czynników. W przypadku domu jednorodzinnego wynieść  może 25 tysięcy złotych. W roku 2020 uproszono postępowanie legalizacyjne dla obiektów starszych niż 20 lat.

Uzyskanie pozwolenia na budowę to proces, który zajmuje nieco czasu, ale wcale nie jest skomplikowany. Podstawą jest w tym przypadku przygotowanie odpowiedniej dokumentacji. Warto tego pilnować, bo wybudowanie domu bez pozwolenia lub zgłoszenia budowy może się skończyć bardzo źle – kary finansowe są naprawdę dotkliwe.