Niekiedy kredyt hipoteczny na budowę domu jest jedynym możliwym sposobem na realizację całej inwestycji. To wciąż rozwiązanie, które cieszy się dużą popularnością. Kredyt hipoteczny na budowę domu jest dość specyficzny. Inwestor musi sam ocenić, oszacować całościowy koszt inwestycji, zebrać środki własne i ustalić, jak dużego kredytu potrzebuje. Środki są w tym przypadku wypłacane w transzach, a więc w częściach – w miarę postępu robót budowlanych.

Jak polepszyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa nie jest stała – zmienia się w czasie. Ma się na nią wpływ i są pewne sposoby na jej zwiększenie. O czym mowa? Na starcie warto zacząć od redukcji miesięcznych kosztów stałych. Są to różnego rodzaju wydatki na utrzymanie, subskrypcje stałe, koszty związane z wychowywaniem dzieci. Być może można wcześniej spłacić sprzęt zakupiony na raty lub zrezygnować z karnetu na siłownię. To chyba najprostszy sposób na poprawienie zdolności kredytowej w krótkim czasie.

Spore znaczenie ma tutaj okres spłaty kredytu. Jeśli jest taka możliwość, można złożyć wniosek o nieco dłuższy kredyt. Wtedy miesięczna rata będzie niższa, a zdolność się poprawi. Poza tym można wtedy spać spokojnie, nawet gdy stopy procentowe pójdą do góry. Dobrym pomysłem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego z drugą osobą. Jej wybór trzeba jednak dobrze przemyśleć. Najlepiej, gdy jest to osoba w średnim wieku i z dobrymi dochodami uzyskiwanymi na podstawie umowy o pracę. Idealnie, gdy wykonuje zawód zaufania publicznego. Policjanci czy nauczyciele w bankach mogą często liczyć na preferencyjne warunki kredytowania.

Dzisiaj nikogo nie dziwi już fakt posiadania kilku kredytów czy pożyczek w różnych bankach. Jednak często ich konsolidacja pozwala na sumaryczne zmniejszenie obciążenia w skali miesiąca. To również jest dobry sposób na poprawienie swojej zdolności kredytowej. Na końcu warto też pamiętać o likwidacji karty kredytowej czy kredytu odnawialnego (limitu debetowego). Są to produkty bankowe bardzo przydatne, ale na etapie liczenia zdolności kredytowej są sporym balastem. Wysokość tego typu zobowiązań jest na ogół wliczana do kosztów stałych. Dobrze jest więc je wcześniej spłacić.

Stała stopa procentowa czy zmienna?

Jeszcze kilka lat temu zdecydowana większość osób decydowała się na kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową. Jednak od lipca 2021 banki są zobowiązane także do oferowania kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem.

Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym to kredyty, których stopa bazowa zależy od wskaźnika WIBOR (wartość procentowa, z jaką komercyjne banki udzielają sobie pożyczek). Na wartość WIBOR-u w dużej mierze wpływają stopy procentowe. Gdy rosną, rośnie i WIBOR. Wskaźnik ten aktualizowany jest co 3 lub 6 miesięcy – w zależności od umowy kredytowej. Z taką częstotliwością mogą się więc zmieniać raty.

Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym to kredyty, których stopa bazowa jest stała. Nie mają tutaj znaczenia wahania stóp procentowych i zmiany WIBOR-u. Można więc liczyć na to, że przez pewien czas (na ogół 5 lat) raty będą takie same. Później kredyt zmienia się w kredyt z oprocentowaniem zmiennym, ale są banki, które pozwalają na pozostanie przy stałym oprocentowaniu przez kolejnych kilka lat.

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, które rozwiązanie jest lepsze. Trzeba tutaj wziąć pod uwagę wady i zalety obu rodzajów kredytów, aktualną sytuację gospodarczą, parametry danej oferty itd. Kredyty z oprocentowaniem stałym są polecane tym osobom, którym zależy na bezpieczeństwie i stabilności. Kredyty z oprocentowaniem zmiennym są bardziej ryzykowne. Można stracić lub zyskać.

Jaki okres kredytu wybrać?

Okres kredytowania to liczba miesięcy, w czasie których kredytobiorca musi regulować raty kapitałowo-odsetkowe. Od liczby rat zależy oczywiście wysokość odsetek. Im dłuższy jest czas spłaty, tym mniejsza jest rata miesięczna, ale większy koszt całego zobowiązania.

W przypadku kredytów hipotecznych maksymalny okres kredytowania t 35 lat i nie można go wydłużyć. Jednak Komisja Nadzoru Finansowego nałożyła na banki obowiązek informowania klientów detalicznych, że najlepszym wyborem jest kredyt udzielany na maksymalnie 25 lat. Kredytobiorcy nie muszą się z tym zgodzić.

Dlaczego długi okres kredytowania nie jest zalecany? Klient musi wtedy płacić o wiele wyższe odsetki. W ciągu 35 lat zdarzyć się może sporo. Zmiany stóp procentowych bywają zaskakujące, a całkowite koszty kredytu są trudne do oszacowania. To dla banki i kredytobiorców duże ryzyko. Wart zdawać sobie z tego sprawę.

Czy o kredyt hipoteczny mogę starać się z kimś bliskim?

Kredyt hipoteczny można oczywiście wziąć z kimś bliskim i to niekoniecznie członkiem rodziny. Ma to spore znaczenie podczas obliczania zdolności kredytowej.

W zasadzie okazuje się, że dla banku najważniejsza jest zawsze zdolność kredytowa. W przypadku dwóch osób jest ona wyższa niż dla singla. Do umowy kredytowej przystąpić może zresztą więcej osób. Mogą być to rodzice, rodzeństwo, partner, partnerka czy przyjaciel. Najlepiej, gdy druga osoba ma pracę na czas nieokreślony i wysokie, stabilne zarobki. Dla banku to sygnał, że w razie problemów ze spłatą jednej osoby, za kredyt będzie odpowiadać druga.

Przykładowo na kredyt hipoteczny z rodzicami często decydują się osoby młode, które nie mają jeszcze wysokiej zdolności kredytowej, bo dopiero wchodzą na rynek pracy. Tutaj problemem może być czasem wiek rodziców. Nie zawsze można wnioskować w ich przypadku o maksymalny możliwy okres kredytowania. Z drugiej strony nie musi być wcale takiej potrzeby.

Wkład własny w budowie domu

Oczywiście także i w przypadku kredytu hipotecznego na budowę domu, trzeba mieć pewien wkład własny. Komisja Nadzoru Finansowego dba o bezpieczeństwo banków oraz kredytobiorców. W swojej rekomendacji określiła, że od roku 2017 wysokość obowiązkowego wkładu własnego podczas zaciągania kredytów hipotecznych wynosi minimum 20% wartości kredytowanej nieruchomości.

To potwierdzenie dla banku, że sytuacja finansowa klienta jest stabilna. Jeśli kredytobiorca nie ma odpowiedniej kwoty na wkład własny, bank niekiedy godzi się na jego obniżenie, ale za to wymaga specjalnego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. To dla banku specyficzna forma zabezpieczenia. Klient płaci wówczas wyższą ratę do chwili, aż spłaci kwotę wymaganego wkładu własnego. Co ciekawe, bank na poczet części wkładu własnego policzyć może działkę budowlaną, na której ma stanąć dom.

Kredyty hipoteczne udzielane są nie tylko na zakup mieszkania, ale i budowę domu. Początkowo cała procedura ich uzyskiwania wydać się może skomplikowana, ale są to pozory. Czasem dobrym rozwiązaniem jest współpraca z doświadczonym ekspertem kredytowym. Mowa tutaj zwłaszcza o tych naprawdę wysokich kredytach. Zawsze też można o rady poprosić znajomych czy krewnych, którzy już mieli okazję starać się o kredyt hipoteczny. Na pewno nie należy decydować się na pierwszą lepszą ofertę bankową. Lepiej przejrzeć kilka różnych propozycji, analizując ich wady oraz zalety.