Zakup działki to niewątpliwie bardzo ważna decyzja, zwłaszcza gdy docelowo ma na niej stanąć dom. Znaczenie ma w tym przypadku nie tylko wielkość czy lokalizacja. Przed podpisaniem umowy trzeba dokładnie obejrzeć teren i porozmawiać ze sprzedawcą na temat szczegółów. Czasem warto skontaktować się też z sąsiadami i zajrzeć do dokumentacji. Dlaczego jest to takie ważne? Co trzeba wiedzieć przed zakupem działki?

Lokalizacja działki na budowę domu

Zakup działki wymaga oczywiście bardzo dokładnego sprawdzenia jej położenia. Od lokalizacji w dużej mierze zależy cena danej działki budowlanej. Zazwyczaj im dalej jest ona położona od centrum miasta, tym  niższa jest jej cena. Chociaż są pewne wyjątki od tej reguły. Droższe mogą być działki zlokalizowane w wyjątkowo ładnych miejscach. Każdy ma tutaj swoje własne wymagania, ale trzeba zwrócić uwagę na takie elementy jak bliskość komunikacji, aptek, ośrodków zdrowia, szkół i przedszkoli oraz innych punktów usługowych. Czasem ich brak w pobliżu bywa naprawdę problematyczny. Dotyczy to zwłaszcza osób, które nie są zmotoryzowane.

Przed podjęciem decyzji o zakupie działkę dobrze jest kilka razy odwiedzić. Jaki jest tego cel? Rozmowa z sąsiadami czy spacer po okolicy może dać kilak cennych informacji. Być może niedaleko znajdują się miejsca uciążliwe dla mieszkańców np. dzikie wysypisko śmieci.

Wymiary działki budowlanej

Duże znaczenie ma wielkość działki i jej kształt. Nie od dzisiaj wiadomo, że działki kwadratowe czy prostokątne są łatwiejsze do zagospodarowania niż te o kształtach nieregularnych. Sama wielkość działki to często kwestia indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych danej osoby.

Nie ma sensu zakup bardzo dużej działki, gdy w planach jest budowa małego domu, a nie ma pomysłu na resztę. Nie każdy musi mieć do dyspozycji kilka hektarów ziemi. Z drugiej strony malutka działka w dużej mierze ogranicza wybór projektów. Na starcie trzeba więc zastanowić się nad domem, który ma być wybudowany. Należy też rozważyć budowę innych budynków np. garażu itd. Działki nigdy nie można w 100% zabudować. W praktyce plan zagospodarowania opisuje, jaką część działki można zagospodarować, a jak duża część musi pozostać biologicznie czynna.

Jak już wspomniano, duże znaczenie ma zawsze kształt działki. Nie zawsze więcej znaczy lepiej. Jeśli działka jest duża, ale wąska i długa, jej zagospodarowanie może być problematyczne. Najlepiej sprawdzają się działki przypominające kształtem kwadrat lub lekko prostokątne. Oczywiście zdecydować się można na zakup działki o nieregularnych kształtach, ale trzeba mieć na uwadze przepisy dotyczące linii zabudowy. Należy też odpowiedzieć sobie na pytania o przyszły dom, jego kubaturę czy ilość kondygnacji. Od tego uzależniona powinna być wielkość danej działki.

Inna działka będzie odpowiednia dla domu o powierzchni 100 metrów kwadratowych, a inna pomieści budynek 200-metrow. Większy dom wymaga większej działki. Dodatkowo w czasie budowy trzeba zachować minimalne odległości od granicy działki – 4 metry od budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami drzwiami lub okiennymi orz 3 metry od ściany bez otworów. Spore znaczenie ma też odległość budynku do szamba, śmietnika czy drogi.

Plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy

Dom może stanąć jedynie na działce budowlanej. Trzeba więc przy okazji zakupu działki zapoznać się z odpowiednimi dokumentami. Sporo cennych informacji powinien dostarczyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Rozwieje on wątpliwości w związku z zagospodarowaniem terenów sąsiednich. Dowiedzieć się z niego można czy w pobliżu nie są planowane jakieś inwestycje drogowe lub techniczne. Ten dokument opisuje przeznaczenie konkretnego terenu. Informuje, czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę, a może pod pastwiska czy uprawy rolne. Dowidzieć się można również, jaką część działki można docelowo zabudować.

Czasem nie ma jednak takiego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy warto zapoznać się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To podstawa do opracowania planu. Można udać się do urzędu i zapytać się wprost, jakie są plany zagospodarowania danego terenu. Niekiedy konieczne jest wystąpienie do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może to zrobić każdy. Nie jest konieczna wcale zgoda właściciela danego gruntu.

Nie należy także zapominać o sprawdzeniu ksiąg wieczystych. To one dostarczają informacji o stanie prawnym nieruchomości. Znajdują się tam dane na temat powierzchni działki, jej właścicielach czy ewentualnym obciążeniu hipotecznym. Kupowana działka nie może posiadać żadnych obciążeń. Nie powinny też na niej widnieć jakiekolwiek służebności.

Dojazd do działki

Dojazd do działki to kwestia niezwykle istotna. Trzeba koniecznie sprawdzić,  jak szybko można dostać się z danego miejsca do zakładu pracy, szkoły czy centrum najbliższego miasta. Warto wypróbować nie tylko samochód, ale i komunikację miejską, o ile taka działa w pobliżu.

Niestety nawet najpiękniejsza działka będzie bezużyteczna, gdy nie będzie do niej dojazdu. Bez drogi dojazdowej nie ma co myśleć o uzyskaniu warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę. Wtedy trzeba wystąpić do danej gminy o ustanowienie służebności drogi koniecznej na przyległych działkach. To oczywiście oznacza dodatkowe koszty. Zresztą prawne zmuszenie sąsiada do ustanowienia służebności często bywa przyczyną konfliktów. Lepiej więc wybrać działkę, która ma bezpośredni dostęp do drogi – nawet gdy nie jest ona zbyt dobrej jakości.

Minimalna szerokość drogi to 5 metrów. Jeśli będzie ona węższa, może być problem z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Jest to spore utrudnienie także przy transporcie materiałów budowlanych na plac budowy. Wąska droga stoi poza tym na przeszkodzie podczas doprowadzania do działki mediów.

Idealnie, gdy działka ma dostęp do drogi publicznej i jest ona utwardzona. Droga gruntowa może sprawić spore kłopoty po intensywnych opadach deszczu czy śniegu. Zimą wymagać będzie też odśnieżania.

Dostępność mediów przy działce

Nie można zapominać także o dostępności mediów. To kwestia niezwykle istotna. W praktyce działki nieuzbrojone są tańsze od tych wyposażonych w podstawowe instalacje. Trzeba jednak policzyć, jak dużo będzie kosztować w przyszłości doprowadzenie do działki podstawowych mediów czy wybudowanie własnych instalacji np. studni, szamba czy przydomowej oczyszczalni ścieków.

Czasem okazać się może, że finalnie taniej wyjdzie zakup działki budowlanej wyposażonej we wszystkie najważniejsze media. Trzeba również uzyskać warunki przyłączenia do poszczególnych sieci od dostawców. Niekiedy okazać się może, że przebiegający w pobliżu działki wodociąg nie jest już w stanie obsłużyć kolejnego obiektu budowlanego.

Okazuje się, że przed zakupem działki pod budowę wymarzonego domu trzeba sprawdzić wiele istotnych kwestii. Lokalizacja działki czy jej wielkość i kształt to dopiero początek. Nie można jednak o niczym zapomnieć, bo błąd może w tym przypadku naprawdę sporo kosztować.